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NZ資訊 | 紐西蘭 接近泡沫化的房價

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這兩年來,紐西蘭房價出現了非常大幅度的上揚,而這也是我為什麼稱為接近泡沫化房價。所謂的泡沫化經常是由大量的投機活動所支撐。由於缺乏實體經濟的支撐,因此其資產猶如泡沫一般容易破裂。是的,近幾年紐西蘭房市被全世界各國開始注意到,其中來自中國的投機客更是捧著大筆大筆的鈔票來紐西蘭置產。順手Google了一下,台灣甚至發佈新聞說紐西蘭房市 向海外投資者招手。我是不知道UDN的這位記者是從哪裡得知了這個錯誤的消息,現在整個紐西蘭的氛圍完全就是不歡迎海外的投資者,不只民間不歡迎,甚至連政府以及銀行都開始既出相關的法條要來限制海外的投資者…

來談房價之前,我先來介紹一下房價所得比(Ratio of house price to income),基本上簡單來說就是以一個國家中等家庭的收入來去計算平均房價的比例。依照聯合國以及世界銀行的評估標準,可以分為以下幾個等級。

房價所得比 房屋負擔程度
3倍以下 可負擔
3.1~4倍 略微超過負擔
4.1~5倍 嚴重負擔不起
5.1倍以上 極度負擔不起

在2013~14年,紐西蘭房價所得比例大概是在5~7倍中間。舉例來說在當時中等家庭收入薪水在8萬紐幣左右,房價大概在5~7倍左右也就是40~60萬之間就可以買到中等3房一廳的房子,相當於台灣台北的奧克蘭當時也大概要8倍左右就可以買到。而時間快轉到兩年後也就是現在2016年,奧克蘭房價所得比例已經來到了10倍以上,而到前幾個禮拜還有統計說奧克蘭現在平均房價以上漲到百萬紐幣。而火熱的奧克蘭房市連動的也帶起周遭城市的房價,尤其周邊第二大都市的Hamilton近兩年來房價也是水漲船高。

是的,紐西蘭相較於亞洲其他國家,在首都的房價所得比10倍好像真的不算什麼。看看台灣台北房價所得比在16年來到了16倍,新北市也是快13倍。或許現在在已開發國家中根本找不到可負擔房價的等級的國家,在調查中負擔最輕的美國都會區也是3.7倍,還是屬於略微超過負擔的等級。但是如果要來比房價收入比的增長指數,在從2010到2015年這5年間,紐西蘭的房價收入比增長值已超過了123.9%,為全世界之冠。

說完上面那麼多統計之後,來說說自身的經歷吧。在3~4年前才畢業開始工作,工作後沒多久我父母就有在提要我買房子的事情,所以那時候就開始有在注意房屋市場,由於我是住在一級戰區Auckland的旁邊,所以在當時的房價並還沒有受到多大的影響,很幸運的在父母的資助以及幫助之下,終於下定決心(被父母逼迫)的簽下了合約,開始了還房貸款之路。就在今年年初,政府公佈新的房子CV(capital value)值就直接向上調了10萬紐幣..而通常房子真正市場的價格都是照著CV的走向。

之後的半年,還是有陸陸續續的關注在房市,當時就有注意到慢慢的許許多多房子不再以固定價格的方式來販售,而是越來越多用拍賣競標的方式來販售。而我們家周遭的房子每次只要一插牌(上市要賣),只要在插牌內一週貼出Sold(成交)的房子,後來所知道的房屋持有著基本上都是中國人。當然其中還是有一些是買來自住的,而且其實真的不止華人在炒房,其實有許許多多的Kiwi也是幕後兇手之一。

而感受最多的應該就是發生在去年15年相隔兩個街區的一棟房子,那棟房子在14年年中是以稍低於60萬左右再賣,過了好長一陣子卻還是乏人問津,所以房子的主人就不賣了。但就在還不到一年的時間,同樣的房子再上市,卻以拍賣的方式已超過70萬的價格拍賣掉了。這時我們才慢慢的發現原來在奧克蘭的投資客已經悄悄的把目標轉移到其他的城市。這件事情也上了當時的報紙Auckland invasion sees Hamilton homes fly past asking price。 那時大家就在苦笑的說,只要買了一間房子就算你什麼都不做的坐在沙發上,你每一天賺的錢也是比大多數人的薪水還高出許多,想起來真的也是蠻可悲的。

對於我來說,我就像是其他生活在紐西蘭的Kiwi一樣,一樣的工作一樣的領薪水,所以對於房價上漲的壓力我也是感同身受。我許多的Kiwi朋友就跟台灣現在的年輕人一樣,真的買房子已經不是在他們的人生規劃當中,因為那是已經超過他們能力所能涉及到的夢想。或許我們能說Kiwi不像華人那樣積極存錢或是努力工作,對於這點我只能說是對一半。我還是認識許多Kiwi他們是非常努力的工作,但就是無力負擔的起那20%的自備款。

紐西蘭政府雖然遲鈍,但是終於也開始既出對付海外投資者的政策跟投資客的政策,雖然我真的很懷疑到這個時間點才開始動作到底能有什麼作用..

紐西蘭政府以及中央銀行開始

  1. 對於海外投資者:現在不管你買或是賣投資房(不包括自住房)必須要有紐西蘭IRD的稅號證明你是居住以及工作在紐西蘭。
  2. 對於投資客:銀行現在的最低自備額已經從20%的房價上升到40%,這就讓很多稍微沒那麼多本錢的投資客資金無法跟以前一樣運轉。
  3. 政府已經在積極興建更多的住房以及公有房來改善供不映求的住房現象

由上面政府打房政策所見,紐西蘭根本不像台灣那篇報導是歡迎海外投資客…而這些政策對於那看似快泡沫化的房價能否起到作用,這也只能留給時間來證明了,至少到現在我還是看不出房價有向下走的趨勢:(

總體來說,紐西蘭現在的房市是往不健康的方向前進,這個泡沫不知道什麼時候會破滅,政府也已經介入。越來越多的紐西蘭人開始露宿街頭,一些不健康的合租現象也慢慢的產生…紐西蘭還是那個人們眼中最後的樂土嗎?或許只對有錢人來說是這樣沒錯吧…

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後記

寫這篇文章的時候是去年九月份時,到現在房價雖然還是高居不下,但是有漸漸平穩的趨勢,這也說明政府的政策有起到一定的作用。但紐西蘭的房市大部分都說10年一個循環,從2008年來看也差不多了,接下來就是要來看大家口中的這個循環是否真實的存在?但是撇開NZ國內的情況,D. Trump的上位就對世界上大多的國家增添了一絲不穩定的趨勢,未來誰也說不定。

 

 

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